Für Vergütungsansprüche ergeben sich jeweils unterschiedliche Voraussetzungen. Bei einem Werkvertrag ist ein bestimmter Erfolg geschuldet. Die Leistung muß zudem durch den Auftraggeber abgenommen werden. Demgegenüber reicht es bei der Anwendung von Dienstvertragsrecht aus, dass über einen bestimmten Zeitraum hinweg Reinigungsleistungen erbracht werden.

Daher kann die Einordnung des Vertragsverhältnisses als Dienstvertrag oder Werkvertrag für die Frage der geschuldeten Vergütung und deren Fälligkeit entscheidend sein.

Die Entscheidung:

Das Oberlandesgericht Köln hat mit Beschluss vom 12.04.2012 (19 U 215/11) entschieden, dass auf Gebäudereinigungsverträge das Werkvertragsrecht anwendbar ist, sofern der Gebäudereiniger mit von ihm auszusuchenden Personal die Säuberung von vorher festgelegten Räumen schuldet, ohne dabei den Weisungen des Auftraggebers zu unterliegen.

In dem Fall, welcher der Entscheidung zu Grunde liegt, hatte die Auftraggeberin den Vergütungsanspruch des Gebäudereinigers gekürzt, da dieser die vertraglich festgelegten Monatsarbeitsstunden bis zu teilweise 20 % unterschritten hatte. Den Reinigungserfolg oder die zeitliche Einhaltung der Reinigungsintervalle beanstandete der Auftraggeber hingegen nicht.

Daraufhin erhob der Gebäudereiniger Klage auf Zahlung der restlichen Vergütungsansprüche und bekam in erster Instanz Recht. Dagegen legte der Auftraggeber Berufung ein.

Nach dem Beschluss des OLG Köln bestand für die Berufung des Auftraggebers keine Aussicht auf Erfolg. Das Landgericht habe in zutreffender Weise das Werkvertragsrecht angewandt, so dass es entscheidend auf den Reinigungserfolg ankommt und nicht auf die geleisteten Arbeitsstunden. Dies begründet das OLG damit, dass dem Gebäudereiniger in der Leistungsbeschreibung zu dem streitgegenständlichen Vertrag die Reinigung einer bestimmten Fläche zugewiesen wurde. Ferner durfte er nach dem Vertrag eigenes Personal einsetzen und unterlag auch keinerlei Weisungen seitens des Auftraggebers. Die Vergütung bestimmte sich nach dem Umfang der Reinigungsfläche. Unschädlich sei, dass der Vertrag darüber hinaus auch noch eine bestimmte Anzahl von Monatsarbeitsstunden festlegte. Nach dem Vertrag kam es – so das OLG Köln - entscheidend darauf an, dass die Sauberkeit der Räume erreicht wird und bestimmte Reinigungsintervalle eingehalten werden.

Die Qualität der Reinigungsleistungen und die Einhaltung der Reinigungsintervalle hat der Auftraggeber nicht beanstandet. Daher steht dem Gebäudereiniger auch nach Auffassung des OLG Köln der geltend gemachte Restvergütungsanspruch zu.

Die Praxisempfehlung:

1. Gebäudereinigungsverträge sind in der Regel als Werkverträge zu qualifizieren. Jedoch kommt es auf den Einzelfall an.

    

2. Vermeiden Sie die Gefahr von Auseinandersetzungen durch eine eindeutige Vertragsgestaltung. Geben Sie als Auftraggeber etwa bestimmte Monatsarbeitsstundenzahlen vor, um bei einer Unterschreitung den Beweis für die Mangelhaftigkeit der Reinigungsleistung zu erleichtern.

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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