01 Januar

Erhöhung der Betriebskostenpauschale

Kam es dabei zu Nachzahlungen durch den Mieter, kann der Vermieter eine angemessene Anpassung der Vorauszahlungen nach oben verlangen. Umgekehrt kann der Mieter bei einer Erstattung verlangen, dass die Vorauszahlungen abgesenkt werden. Insoweit ist die letzte Betriebskostenabrechung Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlung.
Dabei stellt sich aber immer wieder das Problem, dass entweder noch nicht abzuschätzen ist, ob sich eine weitere Kostensteigerung im laufenden Jahr ergeben wird oder dass eine Kostensteigerung aufgrund – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände konkret zu erwarten ist. Gerade der Vermieter möchte dann bereits frühzeitig eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung durchführen.

Kann daher der Vermieter für zu erwartende Kostensteigerungen bereits im Voraus eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung verlangen?

II. Die Entscheidung
Der BGH hat in seiner aktuellen Entscheidung vom 28.09.2011 – VIII ZR 294/10 - zur Beantwortung dieser Frage differenziert. Es bleibt zunächst dabei, dass die letzte Betriebskostenabrechnung Grundlage einer Anpassung der Vorauszahlungen ist. Dabei dürfen jedoch Umstände berücksichtigt werden, die bereits eingetreten sind oder noch eintreten werden und von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden.

Als unzulässig hat es der BGH jedoch in seiner Entscheidung angesehen, einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten vorzunehmen.


III. Die Praxisempfehlung
Beide Mietparteien sind bei der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nicht streng an die ausgerechneten Beträge der letzten Abrechnung gebunden. Sie sollten darauf achten, welche Veränderungen für die laufenden Kosten des Mietobjekts zu erwarten sind. Dabei kann der Vermieter aber, so der BGH, nicht pauschal auf steigende Energiepreise verweisen. Vielmehr muss er konkrete Prognosen der Versorger oder unabhängiger Institute einholen und diese dem Mieter zusammen mit der letzten Abrechnung mitteilen.


Der Mieter kann sich aber nicht darauf berufen, dass der Vermieter einen noch jüngeren Zeitraum hätte abrechnen können und seine Prognose hierauf stützen müsste. Grundlage bleibt die letzte tatsächlich vorhandene Betriebskostenabrechnung.

Stellen Sie daher bei der Vorlage der Betriebskostenabrechnung eine konkrete Prognose der zu erwartenden Kosten auf. Nur so kann verhindert werden, dass das Kostenrisiko einseitig auf eine der Mietparteien übertragen wird.
 


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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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