Das Praxisproblem:

Haben die Parteien eines Mietvertrages eine Wertsicherungsklausel vereinbart, nach welcher sich die Miete im gleichen Verhältnis wie ein bestimmter Lebenshaltungsindex verändert und wird dieser Index durch das Statistische Bundes- oder Landesamt nicht mehr fortgeschrieben, so stellt sich das Problem, ob und auf welcher Grundlage der Vermieter noch eine erhöhte Miete verlangen kann.

Die Entscheidung:

Die Parteien eines Gewerberaummietvertrages hatten vereinbart, dass die Miete bei Überschreiten einer bestimmten Veränderung des „Lebenshaltungsindex eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalts der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland“ die Miete zu ändern ist. Dieser Index wird jedoch vom Statistischen Bundesamt seit 2003 nicht mehr fortgeschrieben.

Der Bundesgerichtshof sah in seiner Entscheidung vom 07.11.2012 – XII ZR 41/11 eine Regelungslücke des Vertrages, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden müsse.

Bei der Ausfüllung der Regelungslücke müsse eine Regelung gefunden werden, welche die Vertragsparteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben getroffen hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Wegfall des gewählten Index bedacht hätten. Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass die Parteien dann den „Verbraucherpreisindex“ als Maßstab für künftige Anpassungen gewählt hätten.

Die Praxisempfehlung:

1. Gerade in Altverträgen kommt es häufig zu dem Problem, dass der vereinbarte Index nicht mehr fortgeschrieben wird. Hier sollten die Parteien eine einvernehmliche schriftliche Ergänzung des Vertrages vornehmen, dass mit Wegfall des Index nun der vom Statistischen Bundesamt herausgegebene „Verbraucherpreisindex“ als Maßstab gelten soll.
    
2. Dabei sollte gegebenenfalls das Jahr 2000 als Basisjahr verwendet werden und die Umschreibung nicht erst zum 01.01.2003 vorgenommen werden. Dies kann auch rückwirkend erfolgen.
    
3. Verweigert der Mieter seine Zustimmung, um eine Mieterhöhung zu vermeiden, kann er gerichtlich in Anspruch genommen werden.

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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht,