Aktuelles

Miet- und Pachtrecht

 

 

Wir leisten für Eigentümer, Pächter und Mieter

  • die Verhandlung und Erstellung von Vertragswerken für Vermietung und Verpachtung
  • das Vertragsmanagement für Einzelobjekte, Industrieanlagen und Einzelhandelszentren
  • die Vertretung in Baumediations-, Schiedsgerichts- und Schiedsgutachterverfahren, Beweis- und Prozessverfahren.

 

Definition Miete und Pacht

Miete ist die Nutzungsüberlassung von Gegenständen - unter anderem Immobilien – gegen Entgelt.

Pacht beinhaltet darüber hinaus auch noch die Berechtigung, aus der überlassenen Sache Früchte zu ziehen. Dies kann beispielsweise bedeuten, dass etwa ein Feld abgeerntet oder eine Gaststätte mitsamt Inventar zur Gewinnerzielung genutzt werden darf.

Von der Leihe unterscheiden sich die Pacht und die Miete dadurch, dass die Sachüberlassung im Falle der Leihe unentgeltlich erfolgt.

 

Vertragsschluss

Der Vertragsschluss ist grundsätzlich formfrei. Ein Mietvertrag kann auch durch schlüssiges Handeln, konkludent, abgeschlossen werden. Eine Ausnahme gilt lediglich bei Mietverträgen über Wohnraum, wenn diese über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr geschlossen werden. Für derartige Fälle schreibt § 550 BGB vor, dass der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden muss.

Ferner sehen einige Formularverträge vor, dass Änderungen des Mietvertrages grundsätzlich schriftlich zu vereinbaren sind. Derartige Klauseln sind aber unwirksam, da nach dem Gesetz individuelle Vereinbarungen in jedem Falle vorgehen, auch wenn diese mündlich abgeschlossen werden.

Unabhängig davon sollte ein Mietvertrag in jedem Falle vollständig schriftlich abgefasst werden. Dies dient vor allem der Beweiserleichterung und der Klarstellung im Hinblick auf die vertraglichen Pflichten der Parteien.

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Häufig werden Formularverträge verwendet, die von verschiedenen Organisationen angeboten werden. Hier ist Vorsicht geboten, weil diese Verträge für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert wurden und damit der strengen Kontrolle durch die Rechtsprechung als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGBs) unterliegen. Viele Klauseln, die im Falle einer individuellen Vereinbarung wirksam sind, sind nach der Rechtsprechung als AGBs unwirksam.

Ferner sind einige der Formularverträge möglicherweise nicht mehr aktuell und sehen Klauseln vor, die nach der aktuellen Rechtsprechung unwirksam sind.

Auch die Ergänzung eines Formularvertrages durch individuelle Vereinbarungen kann problematisch sein. Einzelne Klauseln, die für sich betrachtet wirksam sind, können in der Kombination mit anderen Klauseln oder Individualvereinbarungen zu einem so genannten Summierungseffekt führen, der zur Folge hat, dass beide Klauseln unwirksam sind. Dies gilt beispielsweise für die Kombination einer Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen mit einer so genannten Endrenovierungsklausel. Derartige Vereinbarungen sind auch in gewerblichen Mietverträgen unwirksam.

 

Personenmehrheiten als Vertragsparteien

Die genaue Bezeichnung der Vertragsparteien ist insbesondere bei Personenmehrheiten sehr wichtig. Treten mehrere Personen als Mieter bzw. Vermieter auf, haften sie gesamtschuldnerisch für die Erfüllung der vertraglichen Pflichten. Dies bedeutet, dass der andere Vertragspartner jeden einzelnen Schuldner auf die Erfüllung der gesamten Verbindlichkeit in Anspruch nehmen kann. Über die Aufteilung der Verpflichtungen bzw. den Rückgriff müssen sich die Gesamtschuldner anschließend im Innenverhältnis auseinandersetzen.

Treten juristische Personen, etwa GmbHs oder Aktiengesellschaften, als Vertragsparteien auf und wurde der Mietvertrag von dem Vertretungsorgan - Vorstand oder Geschäftsführer, abgeschlossen -  so sind Vertragsänderungen nur wirksam, wenn diese mit dem entsprechenden Vertretungsorgan vereinbart wurden. Eine Vereinbarung der anderen Vertragspartei mit dem Mitarbeiter einer GmbH, der kein Geschäftsführer ist, verpflichtet die Gesellschaft nicht.

 

Betriebskosten

Für Betriebskosten gibt es bei der gewerblichen Miete keine gesetzliche Definition. Nach der Rechtsprechung sind Betriebskosten auch bei der Gewerberaummiete diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen.

Unabhängig davon können bei gewerblichen Mietverhältnissen auch andere Bewirtschaftungskosten des Grundstückes, etwa Verwaltungskosten, auf den Mieter umgelegt werden.

Wichtig ist, dass sämtliche Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden sollen, auch explizit vertraglich vereinbart werden. Ansonsten ist eine Weitergabe der Kosten nicht möglich.

Im gewerblichen Mietrecht gibt es, abgesehen von der Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser, für die die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) gilt, keinen vorgeschriebenen Verteilungsmaßstab für die Betriebskosten. Besteht keine vertragliche Vereinbarung, die einen bestimmten Umlageschlüssel vorsieht, ist der Vermieter berechtigt, die Kosten nach dem "billigem Ermessen" zu verteilen. Das bedeutet, dass jeder sachgerechte Verteilungsmaßstab zulässig ist. Insbesondere ist es nicht notwendig, Kosten entsprechend dem Verbrauch zu verteilen. Eine Aufteilung nach Nutzungseinheiten oder Größe der genutzten Flächen ist auch bei verbrauchsabhängigen Kosten grundsätzlich zulässig. Erst wenn die Grenze zur willkürlichen Verteilung überschritten ist, liegt ein Verstoß vor.

 

Schönheitsreparaturen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten

  • Schönheitsreparaturen sind diejenigen Arbeiten, die notwendig sind, um optische Mängel im Innenbereich der Mietsache zu beseitigen.
  • Instandhaltungsarbeiten sind Wartungsarbeiten und kleinere Reparaturen, die notwendig sind, um die Substanz der Mietsache zu erhalten.
  • Instandsetzungsarbeiten gehen über die bloße Substanzerhaltung hinaus. Sie umfassen auch Reparaturen und etwa den Austausch schadhafter Bauteile, um die Mietsache in einem vermietbaren Zustand zu erhalten.

 

Fehlen vertragliche Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen, Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten in dem Mietvertrag, so ist der Vermieter nach dem Gesetz verpflichtet, diese Arbeiten durchzuführen.

Schönheitsreparaturen können problemlos auf den Mieter abgewälzt werden, wenn bestimmte Einschränkungen beachtet werden. Insbesondere darf die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht mit einer Endrenovierungsklausel verbunden werden. Ferner dürfen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen keine starren Fristen vorgegeben werden.

Auch Instandhaltungsarbeiten können auf den Mieter übertragen werden. Voraussetzung hierfür ist, dass die Arbeiten im Einzelnen definiert werden und dass eine Obergrenze für die Kosten der Reparaturen vereinbart wird.

Die Verpflichtung zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten darf nur mit erheblichen Einschränkungen auf den Mieter übertragen werden. So ist es nach der Rechtsprechung unzulässig, von dem Mieter die Reparatur bzw. den Austausch von Anlagen oder Anlagenteilen zu verlangen. Ferner muss das damit verbundene finanzielle Risiko für den Mieter überschaubar sein.

 

Beendigung von Mietverhältnissen

Ein gewerbliches Mietverhältnis kann durch Kündigung oder durch Vertragsaufhebung beendet werden.

Im Falle der Kündigung gelten bei Geschäftsräumen, abgesehen von den Kündigungsfristen, keinerlei Einschränkungen. Insbesondere bedarf es im Falle der ordentlichen Kündigung keines Kündigungsgrundes.

Erfolgt die Mietzahlung monatlich, was der Regelfall ist, so kann das Mietverhältnis von beiden Parteien nach dem Gesetz bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden. Effektiv beträgt die Kündigungsfrist damit 6 Monate.

Ansprechpartner     

 

Dr. Alexander Puplick
Dr. Thorsten Olav Lau

 

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