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Bauplanungsrecht: Ist ein Bebauungsplan unwirksam, wenn sich die planende Gemeinde im Vorfeld vertraglich verpflichtet hatte, für Grundstücke im Plangebiet Baurecht zu erteilen?

OVG Niedersachsen, Urteil vom 22.04.2015, Az. 1 KN 126/13

Das Praxisproblem

Häufig gehen Kommunen vor der Aufstellung eines Bebauungsplanes vertragliche Verpflichtungen gegenüber potentiellen Investoren ein. 

Diese können unter anderem dazu dienen, die geplante Bebauung zu ermöglichen, indem etwa Baurecht für ein Grundstück im Plangebiet im Gegenzug für die Duldung einer Stichstraße über das Grundstück eines Eigentümers gewährt wird. Können diese Verträge zur Unwirksamkeit des Bebauungsplanes führen?

Die Entscheidung

Über diese Frage hat das OVG Niedersachsen entschieden. In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt hatte die planende Gemeinde vor der Aufstellung des Bebauungsplanes mehrere notarielle Verträge abgeschlossen, in welchen sie sich gegenüber den Vertragspartnern verpflichtete, bestimmte Nutzungen für Grundstücke der Vertragspartner in dem Gebiet des künftigen Bebauungsplanes auszuweisen.

Diese Nutzungen wurden anschließend bei der Aufstellung des Bebauungsplanes entsprechend der vertraglichen Verpflichtungen festgesetzt.

Nach Auffassung des OVG liegt ein Verstoß gegen § 1 Abs. 3 S. 2 BauGB vor. Gemäß § 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bebauungspläne sämtliche privaten und öffentlichen Belange zu ermitteln und zu bewerten. In einem weiteren Schritt sind diese gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gegeneinander gerecht abzuwägen.

Eine solche Abwägung sei nur dann fehlerfrei, wenn der Rat als das zuständige Gremium der Gemeinde frei und unvoreingenommen darüber entscheidet, welche städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Gemeindegebiet verwirklicht werden soll. Auf die Aufstellung von Bebauungsplänen oder anderweitigen städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; dieser kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

Eine unvoreingenommene Abwägung war – so das OVG - im vorliegenden Fall nicht mehr möglich, weil sich die Kommune bereits durch die notariellen Verträge gebunden hatte. Dieser Fehler sei beachtlich und führe zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans. Darüber hinaus seien die von der Kommune geschlossenen Kaufverträge gemäß § 134 BGB i.V.m. § 1 Abs. 3 S. 2 BauGB nichtig.

Die Praxisempfehlung

  1. Bindet sich eine Gemeinde vor Aufstellung eines Bebauungsplanes vertraglich, bestimmte Nutzungen in dem künftigen Bebauungsplangebiet zuzulassen, führt dies zu der Unwirksamkeit des Bebauungsplanes und zur Nichtigkeit der Verträge.
     
  2. Dies bedeutet nicht, dass vertragliche Verpflichtungen im Hinblick auf künftige Nutzungen generell unzulässig sind. Der Abschluss eines solchen Vertrages ist allerdings erst nach Beendigung des Aufstellungsverfahrens für den Bebauungsplan möglich.


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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Martin Bülter, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
René Weisel, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

 

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