Die Fassade eines Gebäudes steht aber im Gemeinschaftseigentum, so dass nur die Eigentümergemeinschaft Abhilfe schaffen kann. Besteht ein Anspruch des betroffenen Wohnungseigentümers auf Abhilfe?

Die Entscheidung

Wegen einer mangelhaften Wärmedämmung kommt es trotz ordnungsgemäßem Lüftungsverhaltens in der Wohnung eines Wohnungseigentümers zu einer Schimmelbildung. Die Wohnung wird unbewohnbar. Die Mieter führen gegen den Wohnungseigentümer ein selbständiges Beweisverfahren durch; der verkündet den übrigen Wohnungseigentümern den Streit. Als die Wohnungseigentümer eine Sanierung der Dämmung ablehnen, erhebt der Wohnungseigentümer gegen die Ablehnung Anfechtungsklage und verlangt die Durchführung einer Innensanierung gemäß der vorliegenden Empfehlung des Sachverständigen aus dem selbständigen Beweisverfahren.

Zu Recht, wie das LG Karlsruhe in seinem Urteil vom 16.12.2014 – 11 S 14/14 entschieden hat. Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (WEG § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2). Daher kann er von den übrigen Eigentümern verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum in einwandfreiem Zustand gehalten oder - wenn ein solcher niemals bestanden hat - erstmals hergestellt wird. Die Wärmedämmung gehört zwingend zum Gemeinschaftseigentum (WEG § 5 Abs. 2; KG, Beschluss vom 22.09.2008 - 24 W 83/07, ZMR 2009, 135). Hier belegt das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte Sachverständigengutachten die mangelhafte Wärmedämmung bei Errichtung des Gebäudes als Ursache des Schimmels. Daher durften die Eigentümer eine Sanierung nicht ablehnen.

Interessant ist dabei folgendes auch in Hinblick auf die „schnelle“ Durchsetzung des Anspruches. Weil wegen Gesundheitsgefahren eine unverzügliche Sanierung geboten war, hat das Gericht ohne Weiteres die vom Sachverständigen empfohlene Innensanierung angeordnet und sein Ermessen an das der Wohnungseigentümer gesetzt (WEG § 21 Abs. 8).

Der Praxishinweis

1. Tritt Schimmel in der (vermieteten) Eigentumswohnung auf, gilt es zunächst zu klären, ob Baumängel und/oder fehlerhafte Nutzung die Ursache sind. Kommt es zwischen Mieter und vermietendem Wohnungseigentümer zum Rechtsstreit, sollte der Wohnungseigentümer den übrigen Eigentümern den Streit verkünden.
    
2. Führen Baumängel zu Schimmel, muss saniert werden. Wie saniert wird, steht im Ermessen der Wohnungseigentümer. Dies kann jedoch durch das Ermessen des Gerichts ersetzt werden, wenn sich die Eigentümergemeinschaft es ablehnt, eine Sanierung vorzunehmen.
    
3. Daher gilt: Kommt es zu einem Rechtsstreit, ist aktiv zu prüfen, ob dieser noch auf weitere Beteiligte ausgedehnt werden muss, damit sich der betroffene Wohnungseigentümer alle Recht wahrt.

Wir stehen Ihnen gerne jederzeit beratend zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!

Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

t