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Bauhandwerkersicherungshypothek - Grundsätzlich nur am Grundstück des Auftraggebers

BGH, Urteil vom 18.12.2014, VII ZR 139/13

Das Praxisproblem

Die Bauhandwerkersicherungshypothek  nach § 648 BGB ist für Bauhandwerker und Architekten eine sinnvolle Sicherung ihrer Ansprüche.

Fraglich ist jedoch, was mit dem Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek oder eine entsprechenden Vormerkung passiert, wenn der Auftraggeber das Grundstück an welchem die Bauleistung erbracht wurde, vor Eintragung der Sicherheit veräußert.

Die Entscheidung

 

Die Klägerin erbringt verschiedene Handwerkerleistungen an einem Mehrfamilienhaus unter anderem den Einbau einer Holzpelletheizung und Küchenanschlüsse. Eine erste Teilrechnung wird von der Auftraggeberin bezahlt. Vor Abschluss der Arbeiten und abschließender Rechnungsstellung veräußert die Auftraggeberin die Eigentumswohnungen, wobei die Erwerberin auch in das Grundbuch eingetragen wird.

Die Klägerin nimmt die Auftraggeberin auf Zahlung restlichen Werklohns und die Erwerberin wegen der Duldung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek in Anspruch.

Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof entgegen der Auffassung der Vorinstanzen in seinem Urteil vom 18.12.2014 entschieden hat. Vorliegend handelt es sich bei dem Anspruch auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek um einen vertraglichen Anspruch, der sich gegen den Besteller, welcher zugleich der Eigentümer des Grundstückes ist, auf welchem die Leistungen erbracht werden, richtet.

Veräußert der Besteller das Grundstück, kommt eine Inanspruchnahme des Erwerbers als neuer Eigentümer nicht in Betracht.

Der Unternehmer wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. Daran kann der Besteller aus unterschiedlichen Gründen ein berechtigtes Interesse haben, insbesondere wenn die Veräußerung des Grundstücks der Verwertung der von ihm im Hinblick auf das Grundstück getätigten Investitionen dient.

Dieser Grundsatz wird auch nicht dadurch durchbrochen, dass der neue Eigentümer grundsätzlich an der erbrachten Werkleistung profitiert und ihm diese unmittelbar zugutekommt.

Die Praxisempfehlung

  1. Bei der Geltendmachung der Ansprüche aus § 648 BGB sollte nicht zu lange gezögert werden. Gerade Bauträger werden aus wirtschaftlichen Interessen häufig versuchen, die Immobilie schnellstmöglich zu veräußern. Dann geht der Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek in den meisten Fällen ins Leere. 
     
  2. Das gerichtliche Verfahren ist sowohl im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes als auch in der Hauptsache nicht unproblematisch. Hier gilt es Verfahrensfehler zu vermeiden, damit der Anspruch zeitnah vor einer eventuellen Veräußerung des Grundstückes durchgesetzt und das Sicherungsrecht eingetragen werden kann.


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Dr. Alexander Puplick, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Martin Bülter, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
René Weisel, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

 

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