Das Praxisproblem

Der Mieter zahlt nicht oder nicht regelmäßig. Spricht dann der Vermieter die fristlose Kündigung aus, weil die Rückstände die Grenze von 2 Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB übersteigen, so kann der Mieter die Kündigung und den Räumungsanspruch des Vermieters nachträglich damit beseitigen, dass er die Miete innerhalb der sogenannten Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachzahlt. Der unregelmäßig zahlende Mieter kann dann in der Wohnung bleiben. Weiterer Ärger ist vorprogrammiert.

Die Entscheidung

Der Vermieter kündigte Mitte 2015 aufgrund eines Mietrückstandes ordentlich gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Noch am Tag des Zugangs der Kündigung zahlte der Mieter die offene Mietforderung. Im Übrigen berief er sich auf ein fehlendes Verschulden aufgrund unvorhersehbarer wirtschaftlicher Probleme. Bereits in der Vergangenheit hatte es Rückstände in kündigungsrelevanter Höhe gegeben, die zu einer außerordentlichen Kündigung geführt hatten.

Das Landgericht Berlin hat die ordentliche Kündigung als wirksam angesehen. Eine Schonfristzahlung führt nicht zur Heilung der ordentlichen Kündigung. Ein Festhalten an der ordentlichen Kündigung ist auch nicht treuwidrig. In einer Einzelfallbewertung und in der Gesamtschau war dem Vermieter ein Festhalten an dem Mietvertrag aufgrund des neuen Verzuges mit der Mietzahlung insgesamt nicht mehr zumutbar. Im Übrigen sei das Beharren auf einer Kündigung von vornherein nicht treuwidrig. Dies könne nur im Einzelfall und unter ganz besonderen Umständen gelten.

Der Mieter könne sich auch nicht auf ein fehlendes Verschulden berufen, denn es bestünde grundsätzlich die Möglichkeit, sich rechtzeitig die Hilfe Dritter zu beschaffen.

Die Praxisempfehlung

1.    Die Entscheidung zeigt erneut, dass neben der fristlosen Kündigung immer die fristgemäße (ordentliche) Kündigung hilfsweise ausgesprochen worden sollte, da eine Zahlung der Mietrückstände in diesem Fall nicht zur Heilung der Kündigung führt.
2.    Zwar kann sich der Mieter in manchen Fällen auf ein fehlendes Verschulden für die nicht erfolgten Mietzahlungen berufen, hier setzt die Rechtsprechung entsprechend der ausbleibenden Zahlungen von Wohngeldstellen, auf die sich der Mieter in den wenigsten Fällen berufen kann, aber hohe Hürden an.