Die Gerichte stellen darauf ab, dass der Mieter das Vorliegen des Mangels sowie die Beeinträchtigung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch darzulegen und zu beweisen hat.

Wie hoch darf ein Gericht die Messlatte für die Darlegungs- und Beweislast des Mieters legen?

Die Entscheidung

Der Mieter einer zum Betrieb einer Gastronomie genutzten Fläche rügt gegenüber seinem Vermieter, dass im gesamten Mietzeitraum in den Gasträumen keine Temperaturen von über 18 Grad zu erreichen waren. Weder die Heizung, noch das in der Mietsache installierte Zu- und Abluftsystem seien funktionstüchtig. Wegen der unzureichenden Beheizung und Belüftung minderte der Mieter für den Zeitraum vom Januar bis Juli 2012 die Miete.

Der Vermieter klagte auf Zahlung der rückständigen Gewerberaummiete. Der Vermieter ist der Ansicht, dass der Mieter weder hinsichtlich des Mangels an der Heizungsanlage, noch hinsichtlich des fehlerhaften Belüftungssystems schlüssig und substantiiert vorgetragen hat.

Der in der Berufungsinstanz unterlegene Mieter wendet sich gegen das gegen ihn ergangene Urteil mit der Revision.

Dies mit Erfolg! Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH, Beschluss vom 27.07.2016 XII ZR 59/14) hat das Berufungsgericht den Anspruch des Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt. Es hat die Substantiierungsanforderungen offenkundig überspannt und dadurch versäumt, den entscheidungserheblichen Sachvortrag des Mieters in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen.

Der Mieter muss lediglich die Mangelsymptome konkret beschreiben. Der Mangel bzw. die Mangelursache muss der Mieter nicht in allen seinen technischen Facetten und Einzelheiten darstellen. Die Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, reicht aus. Die im Baurecht seit langem anerkannte Symptomrechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt auch im Gewerberaummietrecht.

Die Praxisempfehlung

Für Sie als Vermieter:

1. Wir wissen worauf es ankommt. Wir helfen Ihnen als Vermieter, unberechtigte und unsubstantiierte Mängelrügen sowie die damit einhergehenden Mietminderungen abzuwehren. Dies hat für Sie als Vermieter erhebliche wirtschaftliche Vorteile. Sie können sich auf Ihre Kernkompetenz, das operative Geschäft konzentrieren.
2. Wir stellen für Sie Schnittstellenkontakte her. Durch unser enges Netzwerk können wir notwendige technische Informationen schnell und gerichtsfest aufbereiten, sollte dies erforderlich sein. Sie sparen Personalkosten. Ihr Personal wird nicht unnötig mit der Aufbereitung historischer und beendeter Mietverhältnisse gebunden. Ihr Mitarbeiter stehen Ihnen im Rahmen der Verwaltung, des Facility Managements und des Vertriebs zur Verfügung.

Für Sie als gewerblicher Mieter:

3. Wir wissen worauf es ankommt. Sie sparen als Mieter die Kosten eines Privatgutachtens. Dies bedeutet für Sie eine deutliche Kostenersparnis. Der dieser Entscheidung zugrunde liegende konkrete Sachmangel an einer nicht funktionierenden Heizungs- und Lüftungsanlage zeigt, dass der Mangel vom Mieter nicht etwa durch ein Fachunternehmen oder mittels eines Sachverständigengutachtens dargelegt werden muss.
4. Dem Gericht muss es möglich sein, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Wir helfen Ihnen als gewerblicher Mieter hinreichend substantiiert gegenüber dem Vermieter vorzutragen.