Das Praxisproblem

Die als Folge der Immobilienblase in den USA vom EU-Parlament beschlossene EU-Richtlinie über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher wurde am 21.03.2016 durch das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“ in nationales Recht umgesetzt.

Dies führt seit Frühjahr 2016  zu einer erheblichen Erschwerung der Kreditvergabe an Käufer von Wohnimmobilien. Den Banken ist es aufgrund der Verschärfung der Prüfungsanforderungen nicht mehr gestattet, bei der Bewertung der Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers den Wert der zu erwerbenden Immobilie zu berücksichtigen. Eine Kreditvergabe an Verbraucher wird daher in vielen Fällen erschwert oder war gar nicht mehr möglich, obwohl das Darlehen durch den Wert der Immobilie eigentlich als ausreichend gesichert bewertet werden musste.

Nachdem die gesetzliche Regelung ebenfalls für die so genannte Anschlussfinanzierung gilt, besteht das Problem, dass in vielen Fällen auch eine solche nicht mehr gewährt werden dürfte, so dass sich für die Zukunft weitere Probleme für bestehende Kreditverträge ergeben werden.

Das Bundesfinanzministerium hat nun auf massive Kritik durch die Finanz- und Immobilienwirtschaft einen Referentenentwurf erarbeitet, der die Möglichkeit eröffnen soll, die Kreditvergabe für Wohnimmobilien wieder zu erleichtern. Dieser ist als Kabinettsbeschluss vom 21.12.2016 verabschiedet worden.

Die Eckpunkte der neuen Regelung

Die bisherige aktuelle gesetzliche Regelung zur Prüfung der Kreditwürdigkeit von Verbrauchern soll in dieser Form nicht mehr für die Vergabe von Darlehen gelten,

• zum Aus- und Umbau oder zur Sanierung von Wohnimmobilien im Eigentum des Darlehensnehmers (Sanierungsdarlehen),
• für Maßnahmen, für die eine soziale Wohnraumförderung im Sinne des Wohnraumförderungsgesetzes oder nach entsprechenden landesrechtlichen Regelungen zugesagt ist,
• für Anschlussfinanzierungen aus bestehenden Darlehensverträgen für Wohnimmobilien.

Damit gilt die geplante Neuregelung zunächst nicht für viele Fälle der kreditfinanzierten Immobilienerwerbs.

Das Bundeskabinett hat jedoch vorgegeben, dass die Fachministerien darüber hinaus eigene Richtlinien für die Vergabe von Verbraucherkrediten entwickeln und umsetzen sollen. Zudem soll auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht im Wege der Allgemeinverfügung in gleicher Weise Regelungen für die Kreditvergabe treffen können.

Die hohen Hürden bei der Kreditvergabe an potentielle Immobilienkäufer sind damit zunächst nicht beseitigt. Denn hier bleibt es erst einmal dabei, dass der Wert der zu erwerbenden Immobilie für die Frage der Sicherung des Darlehens unberücksichtigt bleiben muss.

Ob es aufgrund der in den Entwurf aufgenommenen Öffnungsklauseln für die Fachministerien und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zu weiteren Erleichterungen bei der Vergabe von Immobilienkrediten bei dem Erwerb einer Immobilie kommen wird, bleibt abzuwarten.

Wir werden Sie über den aktuellen Stand der Gesetzgebung auf dem Laufenden halten.